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  从国家监管方面考虑，为了约束哄炒地皮行为，制止获得土地运用权后未经开发直接对外转让，即便转让现已开发的项目，也需求项目出资进展到达必定的份额。

  说到在建工程，财务同行们必定不生疏，这也算是一个比较重要的核算科目了，依据企业会计准则报表项目解说，“在建工程”项目，反映财物负债表日企业没有到达预订可运用状况的在建工程的期末账面价值和企业为在建工程预备的各种物资的期末账面价值。依据在建工程所构成固定财物的性质，在建工程一般包含动产在建工程和不动产在建工程。税法中触及的“在建工程”，一般指的是房地产开发在建工程，便是指经同意立项，具有合法完好用地手续，依据制作工程施工总承包合同，在国有土地上正在制作（含已停建或缓建）房子等建筑物、构筑物及隶属设备的工程项目。笔者就房地产开发企业转让在建工程涉税处理做方针解析，以飨读者。

  从国家监管方面考虑，为了约束哄炒地皮行为，制止获得土地运用权后未经开发直接对外转让，即便转让现已开发的项目，也需求项目出资进展到达必定的份额。

  （一）依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书。

  （二）依照出让合同约好进行出资开发，归于房子制作工程的，完结开发出资总额的25%以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他制作用地条件。

  因而，关于房地产开发项目，要想在制作阶段直接转让在建工程，需求完结开发出资总额的25%以上，即不答应直接转让开发用地或象征性开发后进行转让。

  房地产在建工程转让，相当于转让不动产，适用不动产范畴的相关税收方针。在建工程转让环节，触及增值税、城建税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税及契税，其间增值税、企业所得税、土地增值税归于首要税种。后文对上述三个首要税种进行具体剖析。

  在建工程的转让实践上归于不动产转让，财税[2016]36号附件1《出售服务、无形财物、不动产注释》规则：转让建筑物有限产权或许永久运用权的，转让在建的建筑物或许构筑物所有权的，以及在转让建筑物或许构筑物时同时转让其所占土地的运用权的，依照出售不动产交纳增值税。

  依据《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规则，房地产开发企业以接盘等方式购入未竣工的房地产项目持续开发后，以自己的名义立项出售的，归于本办法规则的出售自行开发的房地产项目。假如归于老项目，能够挑选适用简易计税办法依照5%的征收率计税；假如不归于老项目，只能依照一般计税办法适用9%的税率。

  别的，18号公告规则：房地产开发企业中的一般纳税人出售自行开发的房地产项目，适用一般计税办法计税，依照获得的悉数价款和价外费用，扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。

  那么转让房地产在建工程，能否扣除土地价款呢？国家税务总局2018年第二季度方针解读清晰：房地产开发企业一次性转让没有竣工的在建工程，该工程项目适用一般计税办法的，以获得的悉数价款和价外费用，一次性扣除向政府部门付出的土地价款后的余额核算交纳增值税。

  依据18号公告的规则，这儿的“付出的土地价款”，是指向政府、土地办理部门或受政府托付收取土地价款的单位直接付出的土地价款，应当获得省级以上（含省级）财务部门监（印）制的财务收据。

  别的，依据《财务部 国家税务总局关于清晰金融房地产开发教育辅佐服务等增值税方针的告诉》（财税[2016]140号）规则，“向政府部门付出的土地价款”，包含土地受让人向政府部门付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等；房地产开发企业在获得土地时向其他单位或个人付出的拆迁补偿费用也答应在核算出售额时扣除。

  关于受让方来说，假如获得增值税专用发票，其对应的进项税额契合规则的能够抵扣。

  《企业所得税法施行法令》第十六条：企业所得税法第六条第（三）项所称转让产业收入，是指企业转让固定财物、生物财物、无形财物、股权、债务等产业获得的收入。

  依据上述规则，房地产开发企业转让在建工程，归于转让企业产业，需求按规则承认转让产业收入。相同，在建工程的本钱，包含获得土地运用权付出的价款及相关税费，以及开发过程中产生的各项开销，契合扣除条件的，予以税前扣除。

  关于受让方来说，其获得的在建工程的本钱，归于其再次开发的初始本钱，应该计入开发产品本钱。

  依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》（国税发[2006]187号）规则，全体转让未竣工决算房地产开发项目的，应进行土地增值税的清算。因而，转让房地产在建工程，需求按规则进行土地增值税清算。可是，各地税务机关对清算的具体规则（尤其是扣除项目的相关规则），或许存在不同的口径，需求适用当地发布的土地增值税清算办理办法等文件或咨询当地主管税务机关。

  别的，假如房地产开发企业转让未竣工存案的在建工程，无须区别土地增值税本钱目标为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进行土地增值税清算。

  《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的告诉》（国税函发[1995]110号）第六条第三款规则：对获得土地运用权后进行房地产开发制作的，在核算其增值额时，答应扣除获得土地运用权时付出的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设备的本钱和规则的费用、转让房地产有关的税金，并答应加计20%的扣除。

  依据上述规则并结合国税发[2006]187号的相关规则，加之在建工程转让不需求区分房地产类型，土地增值税的核算其实并不杂乱。依据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）规则，填写《产业和行为税税源明细表》中的“土地增值税税源明细表”，挑选申报类型为“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”相关行次进行填写。

  其实，关于转让在建工程，咱们应该重视是受让方获得的在建工程本钱能否加计20%扣除的问题。依据国税函发[1995]110号第六条第三款规则，总局层面并未清晰转让在建工程能否加计扣除。在实践履行中，各地税务机关也存在不同的履行口径，可是，总结来看，干流观念为“不答应加计扣除”。

  比方，2022年11月发布的《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算办理办法》第三十三条：房地产开发企业购买在建项目后，持续投入资金进行后续制作，在清算时，其购买在建项目所付出的价款和契税答应扣除，但不得作为房地产开发费用按份额核算扣除以及加计20%扣除的基数。

  别的，安徽、海南、江苏、福建、上海、天津、青岛等大部分区域持有上述观念。

  当然，也有少部分区域答应加计扣除，乃至单个区域规则：转让在建时不答应加计扣除，受让方完结开发清算时答应扣除。

  以上是笔者对房地产开发企业转让在建工程触及的三个首要税种所做的扼要剖析，剖析时不免存在缺乏，请咱们批评指正，彼此学习，共同提高！

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